Le financement participatif immobilier connaît un grand succès ces dernières années. En effet, la 7ème édition du baromètre du crowdfunding immobilier Fundimmo-HelloCrowdfunding montre une augmentation de 90% de la collecte entre 2020 et 2021, pour un montant total de 958 millions d’euros. Ce succès est en grande partie dû à la forte participation de 105 projets financés, soit une augmentation de 81% en un an.
Le crowdfunding immobilier présente de nombreux avantages pour les investisseurs, tels qu’un rendement annuel potentiellement élevé, un ticket d’entrée abordable et un horizon de placement court. Cependant, il est important de prendre en compte les risques potentiels lorsqu’il s’agit de faire fructifier son épargne. Il est donc essentiel d’étudier attentivement les opportunités de financement participatif immobilier avant de prendre une décision d’investissement.
Le crowdfunding immobilier, qu’est-ce que c’est ?
Le crowdfunding immobilier est une forme d’investissement qui a vu le jour aux Etats-Unis en 2010 et qui a depuis connu une grande popularité. Il s’agit d’une méthode qui consiste à rassembler des fonds auprès du grand public pour financer des projets immobiliers, tels que la construction de logements, de bureaux, de commerces, l’élévation ou la réhabilitation d’un immeuble, l’agrandissement d’un parking, etc.
Le crowdfunding immobilier est accessible via des plateformes spécialisées en ligne qui mettent en relation les porteurs de projets avec les investisseurs. Les particuliers peuvent choisir le projet dans lequel ils souhaitent investir et souscrire directement en ligne à un emprunt obligataire avec un taux d’intérêt fixe compris entre 8% et 12%. La durée de l’investissement est généralement comprise entre 12 et 48 mois et à l’issue de ce délai, le promoteur rembourse le capital aux investisseurs ainsi que les intérêts accumulés.
L’avantage du crowdfunding immobilier est qu’il permet d’investir dans l’immobilier sans subir les contraintes liées à l’achat, à la gestion et à la revente d’un bien immobilier. En outre, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a réglementé ce secteur en 2014, ce qui garantit un certain niveau de sécurité pour les investisseurs.
Quelle est la différence entre Crowdfunding immobilier et un SCPI?
Le financement participatif et les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont deux moyens différents d’investir dans l’immobilier. La SCPI est un fonds de placement où l’investisseur achète des parts et son argent est utilisé pour agrandir et gérer un parc immobilier composé de plusieurs propriétés locatives. L’investisseur reçoit alors des revenus provenant des loyers.
Au contraire, le financement participatif permet d’investir dans la construction d’un bien immobilier en tant que créancier, en accordant un prêt à un porteur de projet. Une fois le bien construit ou agrandi, l’investisseur reçoit un remboursement du capital versé avec les intérêts correspondant au montant de son prêt. Il est alors déconnecté du projet et peut choisir les projets dans lesquels il souhaite investir.
Les avantages du crowdfunding pour les promoteurs immobiliers
Le crowdfunding immobilier permet aux promoteurs immobiliers de lever des fonds supplémentaires auprès du grand public. Cette forme de financement peut aider à accroître les fonds propres du projet, ce qui peut à son tour augmenter le montant empruntable auprès des banques. En outre, le crowdfunding peut permettre aux promoteurs de diversifier leurs sources de financement et de limiter leur risque en répartissant leur dette sur un plus grand nombre d’investisseurs. Enfin, il peut également offrir une opportunité aux investisseurs de participer à des projets immobiliers en dehors des circuits traditionnels de l’investissement immobilier.
- Des emprunts bancaires (environ 40% du financement global) ;
- La vente sur plan d’une partie des biens (appartements, par exemple): ceux-ci sont vendus avant ou au début des travaux et peuvent participer à leur financement (environ 40%),
- Les fonds propres apportés par le promoteur (environ 20%).
5 avantages à investir dans du crowdfunding immobilier
- Simplicité: Investir dans le crowdfunding immobilier est simple et peu chronophage. Vous pouvez vous inscrire sur une plateforme en ligne, choisir un projet qui vous intéresse et effectuer un versement en quelques clics seulement. Vous pouvez également investir dans plusieurs projets à la fois.
- Accessibilité: Le crowdfunding immobilier est accessible à un grand nombre de profils d’investisseurs, avec des tickets d’entrée souvent très faibles. De plus, le financement participatif se démocratise, avec un investissement moyen en constante baisse.
- Placement à court ou moyen terme: Le crowdfunding immobilier offre un potentiel de rendement élevé sur des horizons de placement courts, généralement de 12 à 48 mois. Cela permet de disposer de son argent rapidement et de réinvestir fréquemment son capital dans de nouveaux projets.
- Rentabilité élevée: Les plateformes spécialisées proposent des rendements potentiels très attractifs, allant de 9 à 10% par an, nets de frais de gestion. Ce taux de rendement peut être très intéressant comparé à d’autres types d’investissements.
- Fiscal avantageuse: Les intérêts générés par un investissement en crowdfunding immobilier sont considérés comme des intérêts du capital et sont soumis à une fiscalité avantageuse. Vous avez le choix entre un prélèvement forfaitaire unique ou l’intégration des plus-values à vos revenus annuels. De plus, cet investissement n’entre pas dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Le crowdfunding immobilier est-il risqué ?
Le crowdfunding immobilier peut présenter un risque pour les investisseurs. En effet, leur capital n’est pas garanti et il y a un risque de perte. Les plateformes de crowdfunding immobilier effectuent des audits poussés des projets proposés, mais le risque de défaut n’est jamais nul, comme en a témoigné le scandale lié au groupe Terlat en 2017. De plus, le capital de l’investisseur est bloqué jusqu’à l’échéance du projet, ce qui peut prendre jusqu’à 21 mois. Pendant cette période, il est impossible de revendre ses parts ou de récupérer son capital, ce qui peut entraîner une certaine illiquidité pour les investisseurs.
Est-ce que 2023 est le bon moment pour se lancer dans du financement participatif immobilier ?
Le baromètre Fundimmo-HelloCrowdfunding 2021 a révélé que le rendement annuel moyen du financement participatif immobilier en 2020 était de 9,3%. Cependant, avec l’arrivée de la pandémie de Covid-19, des incertitudes ont surgi quant à son impact sur le secteur immobilier. Il est possible que le taux de rendement offert aux investisseurs en 2023 soit réduit. En raison de l’arrêt de nombreux projets de construction en 2020, ces projets doivent être achevés d’ici le début 2023. C’est à ce moment que l’impact des perturbations sur les investissements sera visible. Pour le moment, il est encore trop tôt pour savoir comment la crise a affecté le secteur.
D’après les données de HelloCrowdfunding, 11% des projets en cours connaissent actuellement des retards de remboursement, soit environ 160 sur 1.500. Environ 30 d’entre eux affichent des retards d’au moins 2 ans. La plupart de ces retards ne durent que quelques mois, mais certains peuvent entraîner des coûts supplémentaires. Cela peut représenter un risque réel de défaut de paiement et de perte pour les investisseurs à long terme.
Comment choisir sa plateforme de crowdfunding immobilier ?
Pour choisir une plateforme de financement participatif immobilier, il est important de comprendre les tâches des intermédiaires de crowdfunding. Ces plateformes se chargent de la sélection des projets immobiliers, des promoteurs et des vendeurs de biens, effectuant une vérification approfondie de leur solvabilité financière, ne validant que 10% des projets étudiés. Elles sont également en charge de la mise en relation des investisseurs avec les promoteurs et de la détermination du taux d’intérêt et de la durée de l’opération en collaboration avec ce dernier. Il existe une dizaine de plateformes de crowdfunding disponibles, et des comparateurs en ligne peuvent vous aider à faire votre choix en fonction de critères tels que l’ancienneté (au moins 5 ans), la certification (possédant un statut de conseiller en investissement participatif délivré par l’AMF), les rendements (autour de 8 à 10%) et le niveau de risque.
Avant d’investir dans le financement participatif immobilier, il est conseillé de bien étudier le projet pour s’assurer que le programme est situé dans une zone avec une demande immobilière soutenue, disposant des autorisations d’urbanisme nécessaires et de vérifier le sérieux du promoteur. Il est également important de diversifier son investissement en plaçant son argent dans plusieurs projets sur différentes plateformes.
